我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：亲爱的房姐，本人在望京上班，有京二套指标，手中只有300W，想买昌平区未来金茂府的悦公馆89平小三居限竟房，您觉得好吗？如果不妥您推荐哪里？非常感谢
回答：未来金茂府位置并不好，而且限竟房，想兼顾投资不要碰300首付全款抵押能买700左右房产，不如看看望京，金台路，平乐园片区提问：叔叔您好，首付150-160之间，你建议在看哪里的房子升值空间大，回龙观？天通苑？常营？四惠附近？还是其他推荐？
回答：东三环90后的公房社区。回天一般在总价500以后才有性价比，你的首付还差100万。常营一般要160以上，四惠更高。提问：房姐，您好。先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。问题：1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求不建议看东西城可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人提问：房姐，京户，首付首贷，200子弹，目标保值增值，想尽量买三居或者方便改成三居的两居。看中朝阳朝青版块，踩了一些盘，目前还没有理顺思路，在老公房和次新中犹豫不决。想问1.次新和老公房两者抉择，选哪个？您有什么建议2.雅成一里有人不推荐，这个小区差在哪里？能入吗？未来好出吗？3.附近我的子弹能够到的，还有哪些小区推荐？
回答：1.同一片区，单价相同选次新2.雅城一品外立面显老，经适房小区居住品质较差，出租居多。如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一半次选。能不能入手要看具体要看房源和价格。3.国美第一城，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个提问：亲爱的房姐，孩子明年上小学，从老北苑想还带朝阳学区的房子，首付预算500-600万，可还贷2.5万左右每月，换成2居或3居。想咨询：1.主要看了这两个学校的片区，嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学，新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学，这两片区哪个更合适，两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育，到高中会去国际上学2.如果奔三居想增加首付，有什么办法，现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清，这种靠谱吗？选房关键期，期待房姐的指引。
回答：嘉铭片区好些，新北苑片区溢价较高学区都是溢价盘没有保值属性，建议亲自跑盘看自己的喜好4+3就是用的首付贷，算好自己的月供，问题不大提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。
提问：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250万，河北有一套房子，所以我是二套了，为了在北京有首套资格，目前和爱人离婚状态，要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格，今年我办了一个天津集体户口，为了孩子以后上学，孩子现在三周岁，所以犹豫现在在天津买不买房？现在买合适吗？我是二套，六成首付，买新房还是二手房呢？250万现金如果在北京和天津都买的话，怎么分配呢？能给个合理的建议吗？还是不买天津的，等明年直接买北京的？麻烦了，房姐
回答：大单优先，先买北京按照往年的涨幅规律，天津涨幅在北京之后。子弹200先入手北京上车盘，全款抵押的方式买入，相当于首付3成。天津还可以做2改1，首付3成买入。天津目前只推荐高教园，单价1.8左右可以入手。提问：房姐好！我有二张刷卡额度为5万的信用卡，用于还贷怎么操作?额度可以用多少？
回答：2张只能输出总额度50左右，5万3张比较好，能输出总额度70%左右，可以看一下空挡接龙的玩法还贷需要tx，找一下pos鸡提问：房姐好，我看了一些您的文章，现在北京主城区陶房，五环内算主城区吗？还有哪些地块可以陶呢？还有郊区投资您说的天通苑，回龙观等郊区和金台路，石佛营，十里堡，望京这些地块比，哪一块更有涨价带来的收益会更高？郊区天通苑入手平米价格范围多大少合适？金台路和望京平米多少合适呢？
回答：现在北京属于精挑细选时代，不是哪一个版块闭眼买就赚。推荐的区域也是相对低估区，长期来看可以跑赢大盘。不同区域和你的筹码相关500万以内属于红海区，可选择东三至东五内的90后公房，00后老小区要细细挑选TTY大面积低单价适合3*200平+，4居+，总价500-700万朝阳望京酒仙桥等地适合7*100+，2居+，总价700-1000万望京东主要次新盘，望京主看老破大提问：花园路学区一套两居100平，德胜学区一套一居室落户房，两套均有贷款在还，总贷款两成多，五年内有上学需求，怎么优化，能抵押再入tty么？
回答：88年前的房产抵押困难，学区可以沟通，不过总体西城海淀高价学区还是高风险资产，除了具备自用能力，纯粹自用以外，不建议买入或者继续持有。如果能够抵押出来，现金大概率超过300万，买天通苑600+足够了。提问：房姐您好，现在手里有110万首付，看过北京南站附近几套40多开间房子，没有电梯的六层楼大约95后的楼龄。看过欢乐谷附近金蝉南里的48点多的开间。大约在05年的房龄。有电梯。考虑以后孩子上学自住。哪个比较有价值？或者您根据这个首付帮忙推介一下。谢谢。
回答：综合我的经验和大量的选筹案例来看。120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。这也是一个起步最高性价比的选择，结合了收益稳定性，流动性，低风险几个核心条件。如果你有北京的房票（是否首房首贷不重要），那么买北京。实操中的难点在于，找到合适的标的，目前这个数量级的很少了提问：房姐，顺义马坡拆迁户，父母（退休）名下三套300出头的房子，考虑卖一套。本人无房无贷无公积金，夫妻月入16K。孩子明年上幼儿园，想为孩子上小学购入一套学区房。顺义城区所谓的学区房，均价4.5万，值不值得？还是可以市中心的学区房更有价值。是买大直接住，还是买小占学位另租房划算。马坡今后发展空间怎样？
回答：顺义的房价普遍4万多，起手的价格比较高；加上北京的内卷化，孙河，来广营的开发，人口进一步缩小范围，脱离顺义。顺义房产未来的接盘人群存在一定风险性。目前投注分离更合适提问：你好，现住九龙，想在周边再入手一套100平米左右的投资，首城国际、珠江帝景谁更好一些啊？九龙目前还有投资价值吗？大望路附近您有推荐的小区吗？
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