成都楼市：再有钱也不要买别墅，真的赌不起，除非你想住

admin 2025-07-1276 292

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好，我现在有子弹500左右，想投资一套别墅，打算以后可能自己住，看了麓山国际，不知道什么时候出手好？

回答：你好！首先个人认为从投资角度来看别墅是不建议的。主要是现在的别墅定价太高，买到基本要站岗3-5年才能持平，还有就是别墅总价高，接盘的人有限，加上现在有能力买别墅的人都更喜欢新开的楼盘，所以现在二手别墅流动性很差，甚至有些急用钱老板大甩卖。买别墅，打算自住，也要区分第一居所、周末休闲、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。

麓山国际等周边配套成熟周边人口流入，大概率也会具备从郊区的第二居所转变到第一居所，但是需要耐心等待。如果买麓山国际的话，建议耐心长持。

提问：房神你好！你说的房产赠予百分之一买卖百分之九十九，是要分两次办理手续?还是一次就可以办理好呢?赠与后，如户口一直不迁出，会不会一定时间后户口自动移到集体户呢?

回答：你好！必须分两次。如果是夫妻共同的名字需要变更成一个人的，然后再赠予1%。第二在99%买卖，网签过户。房子赠予后户口自动转入集体户。

提问:房神你好！我在大面上班，明年小孩准备上学，请问盐道街小学卓锦分校怎么样，对口初中是哪里。

回答：盐道卓锦分校一般，算成都中等偏上，对口初中比较多，很分散，有七中育才汇源，七中育才银杏，三中,师大附中，田家炳等。所以初中没有优势，只能说比你大面好。

提问：房神老师您好，上个月刚买了一个2015年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价100万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要贷款。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合贷款。关于贷款有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长贷款时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的贷款方案？

回答：首先关于公积金要注意以下几点：

1、很多公积金都有贷款额度的，有的限制40万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金贷款额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的贷款额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。

2、公积金贷款，在考察征信方面，要求更严格。有时候商业银行，为了完成贷款任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。

3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响贷款额度。

其次组合贷款的话，公积金最长的年限是20年。

而商业部分的年限最长是可以30年。

贷款的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。

根据你的情况来看，可以选择公+商组合贷，贷款时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释

买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。

提问：房神你好，我情况如下1，我成都五城区户籍，单身，明年3月满离婚2年。目前在处理资格问题，到明年3月可以处理完成名下无房产，但是前夫名下有两套房，那我明年三月后具备资格买房吗？

2，目前在看房，想买低密业态的房产，叠拼，联排类，预算总价在500左右。方位在南，或西南，西都可以，希望能给我推荐性价比高，交通，生活配套等都便利的盘。

回答：1、只要你名下没有房产，就有资格。2、万科公园5号、北大资源紫境府、奥园半岛ONE。3、新力东园在成新蒲大道边上去了，位置有点远。后期发展需要较长的时间。4、你这个预算完全可以考虑天府新区有价值的新房（远大中央公园、招商时代公园等），天府新区目前的二手房房龄都偏大，不过你说的三利宅院，蜀郡都还是可以。

新力东园位于双流，成新蒲大道旁，主要洋房和别墅为主，目前17号线在建设中，离地铁也有800多米。该小区用于自住还是没有问题的，如果投资，不是很建议，第一、离主城区太远，后期发展慢。第二、洋房和别墅本身就不具备投资属性。因为总价高，所以接盘的人少。

提问：房神你好！投资买房买多大规模的楼盘才合适呢？

回答：您好，如果您购买的楼盘太小。一年下就成交几套。市场上没有活跃度，很容易被市场淹没。直接后果就是中介都懒得推了，这样造成业主没有信心。所以，你不会去看，也不会去买。

如你买的楼盘太大了。整个小区挂牌量大你卖一套确实很难，唯独只有割肉，体现出价格才是王道。