疫情发生以来，已经有多个城市出台新政，支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展，诸如简化相关规划建设手续、延期或分期缴纳土地出让金、优化预售条件、减免契税、放宽公积金提取额度、直接购房补贴等等。但是，在宏观调控下，很多买房的细节还是要具体问题具体分析的！

最近@伤心的西流向我们倒苦水说“我是想买房子，不是租房子，买卖不成变成租赁合同，这是在耍猴吗？”虽然身处小城市，这位网友看中了一套二手房，交了7万块钱房款，可因为卖房者还有贷款没还完不能办成过户手续。卖房者不退钱还口口声声说：“那就按每年4000块钱计算，租给你，7万块钱可以住18年。小课堂面对这样的卖房者也是笑而不语。

无论政策如何“优化”“减免”“放宽”，在买房这件大事上小课堂提醒大家还是小心谨慎为妙！尤其是不能过户的二手房！

房屋过户是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时,原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的登记。

房屋过户的办理机关是房产交易中心

1、卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

2、卖方未经其他产权人同意出售的房产

孙女士与陈先生结婚后，共同在老家买房。今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可降低毁约风险。

3、被有关部门查封的房产

张女士与卖房人签订购房合同，支付首付款50万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。

如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。

买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

所以购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。一旦发生房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助买房人避免资金损失。‍

4、未解除抵押的房产

多年前，李女士在宜昌买房，贷款50万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。

房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。

现在不少卖家的房子都是贷款买的,未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据《物权法》第一百九十一条：抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据此条,已设立抵押权的财产转让的,须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说,必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以,购买此类房子,卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,卖家必须还清担保的钱,才能办理解押。

5、产权因为违规搭建被冻结

张先生有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违规搭建的情况，无法完成过户。

老房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违规搭建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。

如果房屋有违建,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的決定：

(一)属于违章建筑的

(二)属于临时建筑的

(三)法律、法规规定的其他情形。

在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。

6、正在出租的房屋

当购买房子的时候一定要看这个房子是否在出租，如果租房合同没有到期，也是不能进行过户的。我国法律原则之一的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。只能等租期结束，才可以进行过户。

7、特殊房产性质的二手房

因为现在房价很贵，很多人在买房子的时候会选择二手房。但是像未满5年的经济适用房、法拍房、小产权房等等因为其房产的特殊性，在政策和买卖方面存在很多限制，可能不能进行买卖以及过户，最好还是别碰为好。

【小课堂提示】不能过户的房子，就证明没有房子的产权，买方只有使用权而没有所有权。在法律上来说，房子还是卖家的，要承担很大的风险。而且在以后想将这个房子卖掉，也会因为没有房产证而难以卖出，所以建议大家最好不要购买不能过户的房子。

今天的小课堂就到这里，下课啦！